모르면 당하는 깡통전세 주의사항 꼭 알아두세요

 

 

 

내 전세보증금 지키는 방법 2가지

 

깡통 전세라 함은 매매가가 기존 전세가 이하로 떨어져서 집주인이 집을 팔아도 전세금을 돌려줄 수 없는 경우를 말합니다.

 

 

깡통전세 사례

매매가 1억 짜리 집에 7천만원 전세를 살고 있었습니다.

그런데 전세 계약기간 만료가 되는 2년 뒤에 이 집의 매매가가 6천만원으로 떨어졌습니다. 전세가가 매매가보다 높아지는 상황이 된 것입니다.

집주인은 이 집을 살때 전세 끼고 자기 자본 3천만원만 투자해서 갭투자로 샀습니다. 그 3천만원도 은행 대출입니다. 게다가 집주인은 갭투자로 여러 채의 집을 보유하고 있습니다. 

집주인이 은행의 대출금을 못갚게 되면, 은행은 이 집을 경매로 넘기게 되는 것입니다.

경매로 넘어가게되면 내 전세금은 돌려받지 못하게 될 수도 있는 겁니다.

 

 

부동산 가격이 하락하는 시기에는 갭투자로 인한 피해가 많이 발생될 수 있기 때문에 세입자분들은 깡통전세로 인한 피해를 입지 않도록 계약할 때부터 주의하시는 게 좋겠습니다.

 

 

자, 이제 전세계약 할 때 주의해야할 사항에 대해 알아보겠습니다.

 

 

 

 

1. 보증금+근저당 합계 금액이 매매가의 70%를 넘으면 계약하지 말자

 

근저당이란 집주인이 은행으로부터 받은 대출금을 말합니다. 등기부등본에 근저당 내용이 기재되어 있기 때문에 집주인이 은행에서 대출을 얼마 받아서 이 집에 근저당이 얼마로 설정되어 있는지 확인할 수 있습니다. 

 

매매가 2억인 집에 집주인이 은행 대출(근저당) 4천만원이 있을 경우, 전세가는 1억을 넘기지 않는 것이 안전합니다.

 

 

 

 

적정 전세가 계산 예시

매매가 2억의 70% = 1억 4천만원

1억 4천만원 - 근저당 4천만원 = 1억

전세 보증금이 1억을 넘으면 보증금+근저당 합계 금액이 매매가를 넘게 됩니다.

 

 

 

 

왜 70%일까요?

경매로 넘어가면 1회 유찰될 때마다 서울은 20%, 일부 수도권이나 지방은 30% 가격이 떨어집니다.

경매 신규건이 바로 낙찰되기보다는 1회 유찰된 후 입찰을 하는 경우가 많기 때문에 최소한 매매가에서 30% 떨어진 가격 즉, 매매가의 70%를 마지노선으로 잡게 됩니다.

 

 

 

물론, 이 계산 방식이 100%로 안전하고 적정한 전세금액을 알려주는 것은 아닙니다. 다만, 아무것도 모르고 계약하는 것보다는 최소한의 안전 기준을 가지고 살펴보는 것이 도움이 될 것 같습니다.

 

 

 

 

 

내 전세금 내가 지키려면 내가 직접 확인하자

부동산에서 떼어 주는 것 외에 본인이 직접 등기부등본을 꼭 직접 확인해보시기 바랍니다. 온라인으로 등기부등본 간편하게 열람 가능하며, 검색창에 등기부등본이라고 치시면 어떻게 열람하는지 자세히 알려주는 포스팅이 많이 있으니 참고해서 확인하실 수 있습니다. 


부동산에서 안전하다고 말만 믿고 계약 전에 아무것도 알아보지 않고 덥석 계약하시면 안 됩니다. 계약서 쓸 때 등기부등본을 확인했더라도 잔금을 치르기 전에 다시 한번 등기부등본을 확인해서 그동안 변경된 사항은 없는지 반드시 체크해야 안전합니다.

 

 

 

 

 

 

 

2. 잔금 치른 당일에 전입신고+확정일자 받기

 

전입신고와 확정일자는 잔금 치르는 당일 바로 동사무소로 가서 받으셔야 합니다. 이사보다 더 중요한 것이 계약서 들고 최대한 빨리 전입신고와 확정일자를 받는 것입니다.

 

 

 

왜 전입신고가 중요할까요?

계약을 하고 잔금을 치렀어도 집주인은 세입자가 전입신고를 하기 전까지 이 집을 담보로 은행 대출을 받을 수 있습니다. 이런 상황에서 만에 하나 집이 경매에 넘어가게 되면 은행이 1순위가 되고, 내가 2순위로 밀려나게 되어 내 전세금을 못 받을 수도 있는 상황에 처할 수 있습니다. 그렇기 때문에 잔금을 치렀으니 이제 계약 끝이다 안심하고 하루 이틀 미뤘다가는 예기치 못한 피해를 입을 수 있으니 반드시!!! 미루지 마시고 당일 전입신고와 확정일자를 받으시기 바랍니다.


세입자의 대항력에 관해서 많은 분들이 잘 모르시는 중요한 것이 있습니다. 세입자의 대항력은 전입신고 다음날 0시부터 효력이 발생된다는 것입니다. 따라서 전입신고를 언제 했느냐가 매우 중요해집니다. 내가 전입신고하기 전에 은행 대출이 발생되면 내가 대항력을 가질 수 없기 때문입니다.

 

 

 

 

대항력을 갖는 게 중요합니다.

대항력이란 집이 경매에 넘어가더라도 내가 보증금을 다 받기 전까지 이 집을 비워주지 않아도 되는 권리입니다.

대항력이 생기려면 계약할 당시에 집에 근저당(은행 대출)이 없어야 합니다. 집주인이 은행에 근저당이 잡힌 날보다 내가 먼저 전입신고가 되어 있어야 하는 것입니다. 집에 근저당이 없는 상태에서 전입신고를 해야 대항력이 생기고, 대항력이 있으면 몇 번 유찰이 되더라도 최종 낙찰자가 내 보증금까지 다 물어주게 됩니다.

 

 

 

 

잠깐 전출해도 안돼요!

전세로 지내는 와중에 중간에 잠깐 전출했다가 다시 전입신고를 하게 되면 어떻게 될까요?

기존의 대항력을 잃게 됩니다. 최초 전입신고 날짜를 기준으로 대항력이 생기는 것이기 때문에 전출을 하는 순간 기존의 대항력을 잃게 됩니다. 따라서 계약기간이 끝나고 내 보증금을 돌려받기 전까지는 최초 전입신고 상태를 유지하는 것이 좋습니다.

가끔 집주인이 전입신고를 안 하는 조건으로 계약하자고 하는 경우가 있는데, 이런 계약은 하지 않는 것이 피해를 예방하는 방법입니다.